Последовательность действий при выкупе имущества у ДГИ с последующим оспариванием выкупной стоимости следующая:
Этап 1. Заявление о выкупе имущества передается в ДГИ.
В течение 1–3 месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.
О случаях отказа ДГИ в выкупе имущества и их оспаривании смотрите во вкладке «Отказы в выкупе».
Важно! Инспекторы ДГИ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИ и т.д).
Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.
Этап 2. Подписание договора купли-продажи и протокола разногласий.
Важно помнить, что Арендатор обязан подписать Проект договора купли–продажи с Протоколом разногласий в 30-дневный срок.
Необходимо учитывать следующие условия:
- Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
- Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика;
- Отчет об оценке необходимо подтвердить положительной экспертизой СРО. При дальнейшем судебном разбирательстве отсутствие экспертизы СРО может стать основанием для отказа в рассмотрении иска в связи с отсутствием доказательств, поскольку отчет оценщика от ДГИ обязательно проходит процедуру экспертизы СРО и такие два отчета в глазах суда выглядят несопоставимыми. Этап проведения экспертизы СРО не является обязательным, но мы рекомендуем проведение экспертизы для минимизации подобного риска. Подробнее о наших возможностях в проведении положительной экспертизы СРО смотрите здесь>>
- Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).
Этап 3. Арбитражный суд.
По истечении 30 календарных дней после сдачи в ДГИ подписанного Договора купли-продажи с протоколом разногласий, Арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Как правило, при рассмотрении подобных дел, суд не вникает в особенности отличий отчетов об оценке двух сторон, а привлекает судебного эксперта для установления справедливой рыночной стоимости. Именно на основании позиции судебного эксперта суд устанавливает будущую кадастровую стоимость.
В связи с этим принципиально важным является наличие у организации-исполнителя компетенций по назначению своих экспертов и по работе с назначенными судебными экспертами. О наших возможностях при проведении судебной экспертизы смотрите здесь>>
В целом, при общих условиях, судебный эксперт устанавливает некое промежуточное, компромиссное значение кадастровой стоимости между позициями сторон. Поэтому, важно, чтобы установленная при подготовке протокола разногласий рыночная стоимость была как можно ниже, чтобы установленное судебным экспертом "компромиссное" значение рыночной стоимости было, как минимум, в середине рыночного диапазона. В связи с этим, также, принципиально важным становится наличие у организации-исполнителя возможностей получения положительных экспертных заключений СРО на стоимость, рассчитанную по нижней границе диапазона. Если же экспертизой СРО подтверждена будет средняя рыночная стоимость, то в процессе судебной экспертизы "компромиссное" значение устанавливаемой стоимости будет в промежутке между средней рыночной стоимостью и завышенной стоимостью ДГИ.
Важно! Обращаем внимание тех Арендаторов, которые получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения иска о понуждении заключить договор купли-продажи. В настоящее время практика Арбитражного суда города Москвы идет по пути непринятия уточнения исковых требований в части замены требования о понуждении заключить Договор купли-продажи на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора (см. например Дело №А40-78735/14, А40-65139/14). При этом, подписание Договора купли-продажи с протоколом разногласий является обязательным, даже в том случае, если суд уже рассматривает арбитражное дело.
Следует отметить, что с указанной позицией Арбитражного суда города Москвы мы не согласны. В настоящее время судебная практика идет по иному пути в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, согласно которому, если обязанное лицо уклонилось от подписания договора, заключение которого для него обязательно, но в ходе рассмотрения дела представило разногласия по условиям предложенного проекта, то суд, в силу статьи 131 АПК РФ, обязан их рассмотреть.
Если Вы получили Проект договора купли-продажи в процессе рассмотрения дела о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи, вероятней всего, Вам придется обращаться с новым иском в суд. При этом, необходимо понимать, что если в первоначальном арбитражном деле проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, то в новом деле, данная экспертиза будет являться лишь одним из доказательств, и на усмотрение суда остается разрешение вопроса о назначении новой экспертизы.
